होम लोन लेने के पहले जान लें ये जरुरी बातें
होम लोन लेना एक बहुत ही जटिल प्रक्रिया का हिस्सा है जिसमें बहुत सारी चीजें समझने योग्य होती हैं लेकिन पहली बार होम लोन लेते समय हमें कई सारी चीजों की जानकारी नहीं होती है यहां पर होम लोन से संबंधित कुछ चीजों को समझाने का प्रयास किया गया है होम लोन लेने से पहले इसे अवश्य जान लें –
1. मैं होम लोन कब ले सकता हूं?
आप आम तौर पर आप इन आवश्यकतों के लिए होम लोन ले सकते हैं :
- घर खरीदने
- फ्लैट खरीदने,
- अपने मौजूदा घर में नवीनीकरण, विस्तार और मरम्मत के लिए ।
ज्यादातर बैंकों में दूसरे घर के लिए अलग पॉलिसी होती है। कृपया अपने वाणिज्यिक बैंक से उपर्युक्त मुद्दों पर विशिष्ट स्पष्टीकरण प्राप्त करना याद रखें।
2. बैंक कैसे तय करेगा आपको होम लोन दिया जाए या नहीं?
होम लोन की पात्रता तय करते समय आपका बैंक आपकी भुगतान क्षमता का आकलन करेगा। चुकौती क्षमता आपकी मासिक प्रयोज्य/अधिशेष आय पर आधारित है, (जो बदले में कुल मासिक आय/अतिरिक्त कम मासिक खर्च जैसे कारकों पर आधारित है) और अन्य कारक जैसे पति/पत्नी की आय, संपत्ति, देनदारियां, आय की स्थिरता आदि। मुख्य चिंता बैंक का काम यह सुनिश्चित करना है कि आप आराम से समय पर ऋण चुका दें और अंतिम उपयोग सुनिश्चित करें। मासिक प्रयोज्य आय जितनी अधिक होगी, उतनी ही अधिक राशि आप ऋण के लिए पात्र होंगे। आमतौर पर एक बैंक मानता है कि आपकी मासिक प्रयोज्य/अतिरिक्त आय का लगभग 55-60% ऋण चुकाने के लिए उपलब्ध है। हालांकि, कुछ बैंक किसी व्यक्ति की सकल आय के आधार पर ईएमआई भुगतान के लिए उपलब्ध आय की गणना करते हैं, न कि उसकी प्रयोज्य आय पर।
ऋण की राशि ऋण की अवधि और ब्याज की दर पर भी निर्भर करती है क्योंकि ये चर आपके मासिक व्यय / बहिर्वाह का निर्धारण करते हैं जो बदले में आपकी प्रयोज्य आय पर निर्भर करता है। बैंक आम तौर पर गृह ऋण आवेदकों के लिए ऊपरी आयु सीमा तय करते हैं।
3. ईएमआई (EMI) क्या होती है?
आप समान मासिक किस्तों (ईएमआई) में मूलधन और ब्याज दोनों को मिलाकर ऋण चुकाते हैं। ईएमआई के माध्यम से चुकौती उस महीने के अगले महीने से शुरू होती है जिसमें आप पूर्ण संवितरण लेते हैं। बैंक के साथ आपका जो अनुबंध हो रहा है उसमें एम आय की गणना की विस्तृत जानकारी होती है। कृपया EMI की गणना से संबंधित चार्ट को अवश्य देख और समझ ले।
4. ऋण स्वीकृति के लिए आम तौर पर कौन से दस्तावेज मांगे जाते हैं?
ऋण आवेदन पत्र आवेदन के साथ संलग्न किए जाने वाले दस्तावेजों की एक चेकलिस्ट देगा। उसमे मुख्यतः यह निम्नलिखित दस्तावेज होंगे –
खरीदे जा रहे घर से संबंधित सभी कानूनी दस्तावेजों के अलावा,
1 – आपका पहचान पत्र यानी आईडी कार्ड, जैसे –
- आपका वोटर आईडी
- आपका आधार कार्ड
- आपका पैन कार्ड
- या अन्य कोई सरकार द्वारा जारी किया गया पहचान पत्र
2 – निवास प्रमाण पत्र,
3 – नवीनतम वेतन पर्ची (नियोक्ता द्वारा प्रमाणित और कर्मचारियों के लिए स्वप्रमाणित) और
4 – फॉर्म 16 (व्यवसायी व्यक्तियों / स्वरोजगार के लिए) जमा करने के लिए भी कहेंगे।
5 – पिछले 6 महीने की बैंक स्टेटमेंट / बैलेंस शीट, जो भी लागू हो।
6 – आपकी पासपोर्ट साइज़ तस्वीर
7 – पूरा आवेदन पत्र भरकर जमा करना होगा।
सौदे को जल्दी से पक्का करने में जल्दबाजी न करें।
कृपया इस संबंध में वाणिज्यिक बैंक द्वारा प्रदान किए गए नियमों और शर्तों में किसी भी छूट पर चर्चा करें और अधिक जानकारी प्राप्त करें। उदाहरण के लिए, कुछ बैंक वाणिज्यिक बैंक के पक्ष में निर्दिष्ट ऋण राशि के बराबर उधारकर्ता/गारंटर की जीवन बीमा पॉलिसी प्रस्तुत करने पर जोर देते हैं। आमतौर पर इस शर्त के लिए राशि की सीमा होती है जिसे उपयुक्त प्राधिकारी द्वारा भी माफ किया जा सकता है। कृपया बैंक की योजना के फाइन प्रिंट को ध्यान से पढ़ें और स्पष्टीकरण मांगें।
5. बैंकों द्वारा पेश किए जाने वाले विभिन्न ब्याज दर विकल्प क्या हैं?
बैंक आम तौर पर निम्नलिखित ऋण विकल्पों में से किसी एक की पेशकश करते हैं: फ्लोटिंग रेट होम लोन और फिक्स्ड रेट होम लोन। फिक्स्ड रेट लोन के लिए, ब्याज की दर या तो लोन की पूरी अवधि के लिए या लोन की अवधि के एक निश्चित हिस्से के लिए तय होती है। शुद्ध निश्चित ऋण के मामले में, बैंक की ईएमआई स्थिर रहती है। यदि कोई बैंक ऋण की पेशकश करता है जो केवल ऋण की अवधि की एक निश्चित अवधि के लिए निर्धारित है, तो कृपया बैंक से जानकारी प्राप्त करने का प्रयास करें कि क्या अवधि के बाद दरें बढ़ाई जा सकती हैं (पुनर्स्थापना खंड)। आप एक लॉक-इन पर बातचीत करने का प्रयास कर सकते हैं जिसमें वह दर शामिल होनी चाहिए जिस पर आपने शुरुआत में सहमति दी थी और लॉक-इन की अवधि।
इसलिए फिक्स्ड रेट लोन की ईएमआई पहले से पता होती है। यह नकद बहिर्वाह है जिसे ऋण की शुरुआत में नियोजित किया जा सकता है। यदि मुद्रास्फीति और अर्थव्यवस्था में ब्याज दर वर्षों में बढ़ती है, तो एक निश्चित ईएमआई आकर्षक रूप से स्थिर होती है और इसकी योजना बनाना आसान होता है। हालांकि, अगर आपने ईएमआई तय कर रखी है तो बाजार में ब्याज दरों में किसी तरह की कटौती से आपको कोई फायदा नहीं होगा।
फ्लोटिंग रेट के निर्धारक:
फ्लोटिंग रेट लोन की ईएमआई बाजार की ब्याज दरों में बदलाव के साथ बदलती है। यदि बाजार दर बढ़ती है, तो आपकी चुकौती बढ़ जाती है। जब दरें गिरती हैं, तो आपका बकाया भी गिर जाता है। फ्लोटिंग ब्याज दर दो भागों से बनी होती है: इंडेक्स और स्प्रेड। सूचकांक आम तौर पर ब्याज दरों का एक माप है (सरकारी प्रतिभूतियों की कीमतों के आधार पर), और प्रसार एक अतिरिक्त राशि है जिसे बैंकर क्रेडिट जोखिम, लाभ मार्क-अप आदि को कवर करने के लिए जोड़ता है। प्रसार की मात्रा एक से भिन्न हो सकती है। दूसरे को ऋणदाता, लेकिन यह आमतौर पर ऋण के जीवन पर स्थिर होता है। यदि सूचकांक दर ऊपर जाती है, तो ज्यादातर परिस्थितियों में आपकी ब्याज दर भी बढ़ती है और आपको अधिक ईएमआई का भुगतान करना होगा। इसके विपरीत, यदि ब्याज दर नीचे जाती है, तो आपकी ईएमआई राशि कम होनी चाहिए।
साथ ही, कभी-कभी बैंक कुछ समायोजन करते हैं ताकि आपकी ईएमआई स्थिर रहे। ऐसे मामलों में, जब कोई ऋणदाता फ्लोटिंग ब्याज दर बढ़ाता है, तो ऋण की अवधि बढ़ जाती है (और ईएमआई स्थिर रहती है)।
कुछ ऋणदाता अपनी फ्लोटिंग दरें अपने बेंचमार्क प्राइम लेंडिंग रेट्स (बीपीएलआर) पर भी आधारित करते हैं। आपको पूछना चाहिए कि फ्लोटिंग रेट को सेट करने के लिए किस इंडेक्स का उपयोग किया जाएगा, यह आमतौर पर अतीत में कैसे उतार-चढ़ाव करता है, और यह कहां प्रकाशित/खुलासा होता है। हालांकि, किसी भी इंडेक्स का पिछला उतार-चढ़ाव उसके भविष्य के व्यवहार की गारंटी नहीं है।
ईएमआई में लचीलापन:
कुछ बैंक अपने ग्राहकों को लचीले पुनर्भुगतान विकल्प भी प्रदान करते हैं। यहां ईएमआई असमान हैं। स्टेप-अप लोन में, शुरुआत में ईएमआई कम होती है और जैसे-जैसे साल बीतते जाते हैं (बैलून रीपेमेंट) बढ़ती जाती है। स्टेप-डाउन लोन में, ईएमआई शुरू में अधिक होती है और जैसे-जैसे साल बीतते जाते हैं, घटती जाती है।
स्टेप-अप विकल्प उन उधारकर्ताओं के लिए सुविधाजनक है जो अपने करियर की शुरुआत में हैं। स्टेप-डाउन लोन विकल्प उन उधारकर्ताओं के लिए उपयोगी है जो अपनी सेवानिवृत्ति के वर्षों के करीब हैं और वर्तमान में अच्छा पैसा कमा रहे हैं।
6. मासिक घटती शेष राशि पद्धति क्या है?
उधारकर्ताओं को एक ऐसे ऋण से अधिक लाभ होता है जिसकी गणना वार्षिक आधार की तुलना में मासिक घटते आधार पर की जाती है। मासिक रीसेट के मामले में, उस महीने के बकाया मूलधन पर ब्याज की गणना की जाती है। भुगतान किया गया मूलधन अगले महीने के शुरुआती मूलधन पर पहुंचने के लिए शुरुआती मूल बकाया राशि से घटाया जाता है और ब्याज की गणना नए, घटाए गए मूल बकाया पर की जाती है। वार्षिक रीसेट के मामले में, भुगतान किया गया मूलधन केवल वर्ष के अंत में समायोजित किया जाता है। इसलिए, आप मूलधन के एक हिस्से पर ब्याज का भुगतान करना जारी रखते हैं जो कि ऋणदाता को वापस भुगतान किया गया है।
7. कार्यकाल ऋण की लागत को कैसे प्रभावित करता है?
लोन की अवधि जितनी लंबी होगी, आपकी मासिक ईएमआई उतनी ही कम होगी। कम अवधि का मतलब ईएमआई का अधिक बोझ है, लेकिन आपका ऋण तेजी से चुकाया जाता है। यदि आपके पास अल्पकालिक नकदी प्रवाह बेमेल है, तो आपका बैंक ऋण की अवधि बढ़ा सकता है, और आपकी ईएमआई का बोझ कम हो जाता है। लेकिन लंबी अवधि का अर्थ है ऋण के लिए बड़े ब्याज का भुगतान और इसे और अधिक महंगा बनाना।
8. परिशोधन अनुसूची क्या है?
यह एक तालिका है जो ऋण पर आवधिक मूलधन और ब्याज भुगतान और किसी भी समय बकाया राशि का विवरण देती है। यह शून्य तक पहुंचने तक ऋण शेष की क्रमिक कमी को भी दर्शाता है। (अनुलग्नक देखना)
9. प्री-ईएमआई ब्याज क्या है?
आवास परियोजना के पूरा होने के चरणों के आधार पर कभी-कभी ऋण किश्तों में वितरित किया जाता है। अंतिम संवितरण लंबित होने पर, आपको केवल संवितरित ऋण के हिस्से पर ही ब्याज का भुगतान करना पड़ सकता है। इस ब्याज को प्री-ईएमआई ब्याज कहा जाता है। प्री-ईएमआई ब्याज हर महीने प्रत्येक संवितरण की तारीख से ईएमआई शुरू होने की तारीख तक देय होता है।
हालांकि, कई बैंक एक विशेष सुविधा प्रदान करते हैं जिससे ग्राहक उस समय तक किस्तों का चयन कर सकते हैं जो वे निर्माणाधीन संपत्तियों के लिए भुगतान करना चाहते हैं जब तक कि संपत्ति कब्जे के लिए तैयार न हो जाए। ग्राहक द्वारा ब्याज से अधिक भुगतान किया गया कुछ भी मूलधन पुनर्भुगतान की ओर जाता है। ईएमआई भुगतान जल्दी शुरू करने से ग्राहक को लाभ होता है और इसलिए वह तेजी से ऋण चुकाता है। कृपया ऋण लेने से पहले अपने बैंकर से जांच लें कि यह सुविधा उपलब्ध है या नहीं।
10. आपको क्या सुरक्षा प्रदान करनी होगी?
आवास ऋण के लिए सुरक्षा आमतौर पर संपत्ति का पहला बंधक होता है, आमतौर पर शीर्षक विलेख जमा करने के माध्यम से। बैंक कभी-कभी आवश्यकता पड़ने पर अन्य संपार्श्विक सुरक्षा भी मांगते हैं। कुछ बैंक मार्जिन/डाउन पेमेंट (एसेट के निर्माण में कर्जदारों का योगदान) को बनाए रखने/बनाने पर भी जोर देते हैं।
आपके बैंक को सौंपी गई संपार्श्विक सुरक्षा जीवन बीमा पॉलिसियां हो सकती हैं, जिसका सरेंडर मूल्य ऋण राशि के एक निश्चित प्रतिशत पर निर्धारित होता है, सॉल्वेंट गारंटरों से गारंटी, शेयरों/प्रतिभूतियों की गिरवी और केवीपी/एनएससी आदि जैसे निवेश जो आपके लिए स्वीकार्य हैं आपका बैंकर। बैंकों को आपसे यह सुनिश्चित करने की भी आवश्यकता होगी कि संपत्ति का शीर्षक किसी भी प्रकार के भार से मुक्त हो। (यानी, कोई मौजूदा बंधक, ऋण या मुकदमेबाजी नहीं होनी चाहिए, जिससे संपत्ति के शीर्षक पर प्रतिकूल प्रभाव पड़ने की संभावना हो)।
11. यदि आप ऐसी संपत्ति खरीद रहे हैं जो नवनिर्मित नहीं है तो आपको कौन सी सावधानियां बरतने की आवश्यकता है?
सुनिश्चित करें कि आपको प्रदान किए जा रहे दस्तावेज़ रंगीन फोटोकॉपी नहीं हैं। धोखाधड़ी करने के अन्य तौर-तरीकों के लिए इंटरनेट की जाँच करें और संपत्ति पर स्पष्ट शीर्षक सुनिश्चित करें। अपने बैंक जैसे प्रामाणिक स्रोतों से ही सलाह लें।
सही शीर्षक धारक का पता लगाने के लिए और अगर यह किसी फाइनेंसर के पास गिरवी है, तो नो एन्कम्ब्रन्स सर्टिफिकेट प्राप्त करें। यह सुनिश्चित करने के लिए कि सभी दस्तावेज़ अद्यतित हैं, सभी टैक्स दस्तावेज़ प्राप्त करें।
12. बैंकों से निपटने में आपकी रणनीति क्या होनी चाहिए?
खुद को सहज समय दें। किसी भी मामले में खरीदारी या कर्ज लेने में जल्दबाजी न करें। होम लोन के लिए इधर-उधर खरीदारी करने से आपको सर्वोत्तम फाइनेंसिंग डील प्राप्त करने में मदद मिलेगी। खरीदारी, तुलना, स्पष्टीकरण मांगना और बैंकों से बातचीत करना आपके हजारों रुपये बचा सकता है।
ए) कई बैंकों से जानकारी प्राप्त करें
गृह ऋण मुख्य रूप से दो प्रकार के उधारदाताओं – वाणिज्यिक बैंकों और आवास वित्त कंपनियों से उपलब्ध हैं। अलग-अलग ऋणदाता आपको अलग-अलग ब्याज दरें और अन्य नियम और शर्तें बता सकते हैं, इसलिए आपको यह सुनिश्चित करने के लिए कई उधारदाताओं से संपर्क करना चाहिए कि आपको पैसे का सर्वोत्तम मूल्य मिल रहा है।
पता लगाएं कि आपको कितना डाउन पेमेंट चुकाना है, और लोन में शामिल सभी लागतों का पता लगाएं (प्रसंस्करण शुल्क, प्रशासनिक शुल्क और बैंकों द्वारा लगाए गए प्रीपेमेंट शुल्क सहित)। केवल ईएमआई या ब्याज दर की राशि जानना काफी नहीं है। इसी तरह, ऋण राशि, ऋण अवधि, और ऋण के प्रकार (निश्चित या अस्थायी) के बारे में जानकारी मांगें ताकि आप जानकारी की तुलना कर सकें और एक सूचित निर्णय ले सकें।
निम्नलिखित कुछ महत्वपूर्ण जानकारी है जिसकी आपको आवश्यकता होगी।
i) दरें
- अपने ऋणदाता से उसकी वर्तमान गृह ऋण ब्याज दरों के बारे में पूछें और यह भी पूछें कि क्या दर स्थिर है या फ्लोटिंग है। याद रखें कि जब अर्थव्यवस्था में ब्याज दरें बढ़ती हैं तो फ्लोटिंग दरें भी बढ़ती हैं और इसलिए मासिक पुनर्भुगतान मैं बड़ा अंतर आ सकता है।
- यदि अनुबंध में बताई गई दर एक फ्लोटिंग दर है, तो पूछें कि आपकी दर और ऋण भुगतान कैसे अलग-अलग होंगे, जिसमें यह भी शामिल है कि दरों के एक निश्चित प्रतिशत से नीचे जाने पर आपका ऋण भुगतान किस हद तक कम हो जाएगा।
- अपने कर्जदाता से पूछें कि आपका फ्लोटिंग होम लोन किस इंडेक्स से जुड़ा है/लिंक किया गया है और उस इंडेक्स को अपडेट करने की अवधि क्या है। अपने बैंक से यह भी पूछें कि इंडेक्स आंतरिक है या बाहरी और यह कैसे और कहां प्रकाशित होता है।
- ऋण की वार्षिक प्रतिशत दरों (APR) के बारे में पूछें। एपीआर न केवल ब्याज दर बल्कि शुल्क और कुछ अन्य शुल्कों को भी ध्यान में रखता है, जिन्हें आपको वार्षिक दर के रूप में भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है। ग्राहक द्वारा अनुरोध किए जाने पर बैंक एपीआर प्रकट करने के लिए बाध्य हैं।
ii) रीसेट क्लॉज
रीसेट क्लॉज की जांच करें, विशेष रूप से निश्चित ब्याज दर ऋण के मामले में, क्योंकि दरें ऋण के पूरे कार्यकाल के दौरान तय नहीं की जाएंगी।
iii) स्प्रेड/मार्क अप
जांचें कि फ्लोटिंग रेट के मामले में मार्जिन फिक्स्ड है या वेरिएबल। आपके द्वारा भुगतान की जाने वाली ब्याज की दर तदनुसार अलग-अलग होगी।
iv) शुल्क
एक गृह ऋण के लिए अक्सर विभिन्न शुल्कों के भुगतान की आवश्यकता होती है, जैसे कि –
- ऋण की उत्पत्ति या प्रसंस्करण शुल्क,
- प्रशासनिक शुल्क,
- दस्तावेज़ीकरण,
- देर से भुगतान,
- ऋण अवधि में परिवर्तन,
- ऋण अवधि के दौरान विभिन्न ऋण पैकेज पर स्विच करना,
- ऋण का पुनर्गठन,
- फिक्स्ड से फ्लोटिंग में बदलना (ब्याज दर ऋण और इसके विपरीत),
- कानूनी शुल्क,
- तकनीकी निरीक्षण शुल्क,
- आवर्ती वार्षिक सेवा शुल्क,
- दस्तावेज़ पुनर्प्राप्ति शुल्क और पूर्व भुगतान शुल्क, यदि आप ऋण का पूर्व भुगतान करना चाहते हैं।
प्रत्येक ऋणदाता आपको अपनी फीस का अनुमान देने में सक्षम होना चाहिए। इनमें से कई शुल्क परक्राम्य हैं/माफी भी दी जा सकती है।
पूछें कि प्रत्येक शुल्क में क्या शामिल है। कभी-कभी कई घटकों को एक शुल्क में जोड़ दिया जाता है। किसी भी शुल्क के स्पष्टीकरण के लिए पूछें जो आपको समझ में न आए। साथ ही, याद रखें कि इनमें से अधिकतर फीस शायद परक्राम्य हैं! किसी विशेष शुल्क के लिए सहमत होने से पहले अपने बैंक से बातचीत करें। देखें कि सभी समावेशी दर की तुलना अन्य बैंकों द्वारा दी जाने वाली सभी समावेशी दरों से कैसे की जाती है। अपने वित्त की योजना बनाते समय, स्टैंप ड्यूटी और पंजीकरण की लागतों को शामिल करना न भूलें।
v) डाउन पेमेंट / मार्जिन
कुछ उधारदाताओं को आपसे डाउन पेमेंट के रूप में घर की खरीद मूल्य का 20/30 प्रतिशत की आवश्यकता होती है। हालांकि, कई ऋणदाता ऐसे ऋण भी प्रदान करते हैं जिनके लिए 20/30 प्रतिशत से कम डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है, कभी-कभी 5 प्रतिशत जितना कम। डाउन पेमेंट के लिए ऋणदाता की आवश्यकताओं के बारे में पूछें और डाउन पेमेंट को कम करने के लिए उसके साथ बातचीत भी करें।
बी) सबसे अच्छा सौदा प्राप्त करें
एक बार जब आप जान जाते हैं कि दरों, शुल्क और डाउन पेमेंट के मामले में प्रत्येक बैंक को क्या पेशकश करनी है, तो सर्वोत्तम सौदे के लिए बातचीत करें। ऋणदाता से ऋण से जुड़ी सभी लागतों को लिखने के लिए कहें। फिर पूछें कि क्या बैंक अपनी एक या अधिक फीस माफ करेगा या कम करेगा या कम दर पर सहमत होगा। यह सुनिश्चित कर लें कि बैंक एक फीस बढ़ाने के दौरान एक शुल्क कम करने या शुल्क बढ़ाने के दौरान दर कम करने के लिए सहमत नहीं हो रहा है। स्पष्टीकरण के लिए पूछें यदि आप किसी विशेष शब्द को नहीं समझते हैं। होम लोन के सबसे महत्वपूर्ण नियमों और शर्तों को विस्तार से समझाने के लिए सभी बैंक बाध्य हैं।
एक बार जब आप बातचीत की गई शर्तों से संतुष्ट हो जाते हैं, तो कृपया ऋणदाता से एक लिखित प्रस्ताव पत्र प्राप्त करें और एक प्रति अपने पास रखें।
साइन करने से पहले ऑफर लेटर को ध्यान से पढ़ें।
13. क्या समय से पहले अपना ऋण चुका सकते हैं? क्या ऋण के पूर्व भुगतान की अनुमति है?
हां, अधिकांश बैंक आपको एकमुश्त भुगतान करके समय से पहले ऋण चुकाने की अनुमति देते हैं। हालांकि, कई बैंक बकाया मूल राशि के 2-3% तक जल्दी चुकौती का जुर्माना लगाते हैं। पूर्व भुगतान जुर्माना कारणों और धन के स्रोत के अनुसार भिन्न हो सकता है – यदि आप पूर्व भुगतान के लिए किसी अन्य बैंक से ऋण प्राप्त करते हैं तो शुल्क आमतौर पर आपके अपने स्रोतों से भुगतान करने की तुलना में अधिक होता है। हालांकि, आप समय-समय पर अपनी ईएमआई राशि से अधिक अपने ऋण खाते में जमा कर सकते हैं और आपके पास धन उपलब्ध होने पर अपने ब्याज के बोझ को कम कर सकते हैं। यदि आप समय-समय पर देय अपनी ईएमआई से अधिक जमा करते हैं, तो अधिकांश बैंक प्री-पेमेंट पेनल्टी नहीं लगाते हैं। कृपया ऋण प्राप्त करते समय ऐसी शर्तों की जांच करें।
14. स्विच ओवर चार्ज/ बैलेंस ट्रांसफर चार्ज क्या हैं?
जब अन्य बैंक ब्याज दर कम करते हैं, तो आप उस बैंक के साथ अपना खाता बंद करना पसंद कर सकते हैं जिसके साथ आप बैंकिंग कर रहे हैं, कम ब्याज दरों की पेशकश करने वाले बैंक से ऋण प्राप्त करने के लिए। ऐसा करने के लिए आपको प्री-पेमेंट चार्ज देना होगा। यह सुनिश्चित करने के लिए कि उनके ग्राहक कम ब्याज दरों का लाभ उठाने के लिए अन्य बैंकों से संपर्क नहीं करते हैं, बैंक ग्राहकों को पूर्व भुगतान शुल्क से कम शुल्क का भुगतान करके उच्च ब्याज ऋण से कम ब्याज ऋण पर स्विच करने की अनुमति देते हैं। आम तौर पर स्विचओवर शुल्क बकाया ऋण राशि के प्रतिशत के रूप में लिया जाता है।
होम लोन मार्केट में होने वाले विभिन्न बदलावों के बारे में खुद को अपडेट करते रहें। शाखा में जाएँ, गृह ऋण परिदृश्य में किसी भी बदलाव से सर्वोत्तम लाभ प्राप्त करने के लिए अधिकारियों से चर्चा करें।
15. क्या आपको लोन पर टैक्स बेनिफिट मिलता है?
हाँ। निवासी भारतीय आयकर अधिनियम, 1961 के तहत ऋण के मूलधन और ब्याज दोनों घटकों पर कुछ कर लाभों के लिए पात्र हैं। वर्तमान कानूनों के तहत, आप रुपये तक के ब्याज पुनर्भुगतान के लिए आयकर छूट के हकदार हैं। 1,50,000/- प्रति वर्ष। इसके अलावा, आप रुपये तक की मूल राशि के पुनर्भुगतान पर धारा 80 सी के तहत अतिरिक्त कर लाभ प्राप्त कर सकते हैं। 1,00,000/- प्रति वर्ष। (2022 तक अधतन )
16. होम लोन बेचते समय कौन से नियमों का पालन आवश्यक है?
ऋण लेने के समय, बैंकों को लागू ब्याज दर, शुल्क/प्रभार और कोई अन्य मामला जो आपकी रुचि को प्रभावित करता है, के बारे में जानकारी प्रदान करने की आवश्यकता होती है और इसे आमतौर पर बैंकों के उत्पाद विवरणिका में प्रस्तुत किया जाता है। पूर्ण पारदर्शिता अनिवार्य है।
अनुरोध किए जाने पर बैंक आपको आपके द्वारा निष्पादित सभी ऋण दस्तावेजों की प्रमाणित प्रतियों के साथ-साथ ऋण दस्तावेज में उद्धृत सभी अनुलग्नकों की एक-एक प्रति प्रदान करेंगे।
कोई बैंक वैध कारण बताए बिना आपके ऋण आवेदन को अस्वीकार नहीं कर सकता है।
17. शिकायत है तो क्या करें –
यदि उपरोक्त में से किसी भी आधार पर आपको केवल अनुसूचित बैंक के खिलाफ शिकायत है, तो आप गोइपोरिया समिति की सिफारिश के अनुसार शाखाओं में उपलब्ध कराए गए एक विशिष्ट शिकायत रजिस्टर में लिखित रूप में या कागज के एक टुकड़े पर संबंधित बैंक के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं। अपनी शिकायत की रसीद मांगें। आपकी शिकायत प्राप्त करने वाले अधिकारी का विवरण विशेष रूप से मांगा जा सकता है। यदि बैंक 30 दिनों के भीतर जवाब देने में विफल रहता है, तो आप बैंकिंग लोकपाल के पास शिकायत दर्ज कर सकते हैं। (कृपया ध्यान दें कि किसी अन्य न्यायिक फोरम में लंबित शिकायतों पर बैंकिंग लोकपाल द्वारा विचार नहीं किया जाएगा)। ग्राहक की शिकायत के समाधान के लिए बैंकिंग लोकपाल कार्यालय द्वारा कोई शुल्क नहीं लगाया जाता है। ट्रैकिंग के उद्देश्य से आपको एक विशिष्ट शिकायत पहचान संख्या दी जाएगी।
बैंकिंग लोकपालों की सूची उनके संपर्क विवरण के साथ भारतीय रिजर्व बैंक की वेबसाइट पर उपलब्ध कराई गई है। सूची देखें
शिकायतों को उस बैंकिंग लोकपाल को संबोधित किया जाना चाहिए जिसके अधिकार क्षेत्र में बैंक की वह शाखा या कार्यालय स्थित है जिसके खिलाफ शिकायत की गई है। शिकायत सादे कागज पर लिखकर या www.bankingombudsman.rbi.org.in पर ऑनलाइन या बैंकिंग लोकपाल को ईमेल भेजकर दर्ज की जा सकती है। शिकायत प्रपत्र सभी बैंक शाखाओं में भी उपलब्ध हैं।
शिकायत आपके अधिकृत प्रतिनिधि (वकील के अलावा) या आपकी ओर से कार्य करने वाले उपभोक्ता संघ/फोरम द्वारा भी दर्ज कराई जा सकती है।
यदि आप बैंकिंग लोकपाल के निर्णय से खुश नहीं हैं, तो आप भारतीय रिजर्व बैंक में अपीलीय प्राधिकारी से अपील कर सकते हैं।
रिवर्स मॉर्टगेज लोन
18. रिवर्स मोर्टगेज लोन क्या है? मेरी पात्रता क्या है, और स्वत्व विलेख (Owneership Document) कैसे वापस पाऊंगा?
रिवर्स मॉर्टगेज की योजना हाल ही में उन वरिष्ठ नागरिकों के लाभ के लिए शुरू की गई है, जिनके पास अपना घर है, लेकिन उनकी आय उनकी जरूरतों को पूरा करने के लिए अपर्याप्त है। रिवर्स मॉर्टगेज की कुछ महत्वपूर्ण विशेषताएं हैं:
एक गृहस्वामी जिसकी आयु 60 वर्ष से अधिक है, रिवर्स मॉर्टगेज ऋण के लिए पात्र है। यह उसे अपने घर में इक्विटी को एकमुश्त या आवधिक भुगतानों में उधारकर्ता और बैंकर द्वारा पारस्परिक रूप से सहमत होने की अनुमति देता है।
संपत्ति ऋणभारों से मुक्त होनी चाहिए और उधारकर्ता का स्पष्ट शीर्षक होना चाहिए।
जब तक उधारकर्ता रहता है, तब तक कोई पुनर्भुगतान आवश्यक नहीं है, उधारकर्ता को घर से संबंधित सभी करों का भुगतान करना चाहिए और संपत्ति को अपने प्राथमिक निवास के रूप में बनाए रखना चाहिए।
ऋण की राशि कई कारकों पर आधारित होती है: उधारकर्ता की आयु, संपत्ति का मूल्य, वर्तमान ब्याज दरें और चुनी गई विशिष्ट योजना। सामान्यतया, उम्र जितनी अधिक होती है, घर का मूल्य उतना ही अधिक होता है, उतना ही अधिक धन उपलब्ध होता है।
आवासीय संपत्ति का मूल्यांकन आवधिक अंतराल पर किया जाता है और यह स्पष्ट रूप से उधारकर्ताओं को अग्रिम रूप से निर्दिष्ट किया जाएगा। बैंकों के पास संपत्ति के पुनर्मूल्यांकन के आधार पर आवधिक / एकमुश्त राशि को ऐसी आवृत्ति या अंतराल पर संशोधित करने का विकल्प होगा।
विवाहित जोड़े वित्तीय सहायता के लिए संयुक्त ऋण लेने के पात्र होंगे। ऐसे मामले में, युगल के लिए आयु मानदंड ऋणदाता संस्था के विवेक पर होगा, बशर्ते कि उनमें से कम से कम एक की आयु 60 वर्ष से अधिक हो।
ऋण तभी देय और देय होगा जब अंतिम जीवित उधारकर्ता की मृत्यु हो जाती है या वह घर बेचना चाहता है, या स्थायी रूप से बाहर चला जाता है।
घर के मालिक की मृत्यु होने पर, कानूनी उत्तराधिकारियों के पास घर रखने या बेचने का विकल्प होता है। अगर वे घर बेचने का फैसला करते हैं, तो बिक्री की आय बंधक चुकाने के लिए इस्तेमाल की जाएगी, शेष उत्तराधिकारियों के पास जाएगी।
राष्ट्रीय आवास बैंक (एनएचबी) द्वारा बनाई गई योजना के अनुसार ऋण की अधिकतम अवधि 15 वर्ष है। संपत्ति का अवशिष्ट जीवन कम से कम 20 वर्ष होना चाहिए। जहां उधारकर्ता 15 वर्ष से अधिक जीवित रहता है, वहां ऋणदाता द्वारा आवधिक भुगतान नहीं किया जाएगा। हालांकि, उधारकर्ता कब्जा करना जारी रख सकता है।
वित्तीय वर्ष 2008-09 से, रिवर्स मॉर्टगेज ऋण पर प्राप्त एकमुश्त राशि या आवधिक भुगतान पर आयकर या पूंजीगत लाभ कर नहीं लगेगा।
नोट- रिवर्स मॉर्टगेज रिवर्स में एक निश्चित ब्याज छूट वाला उत्पाद है। यह अभी तक ब्याज दरों में बदलाव को ध्यान में नहीं रखता है।
ध्यान दें –
ऋण समझौते का दस्तावेजीकरण लगभग 50 पृष्ठों का या इससे अधिक हो सकता है, और इसकी भाषा जटिल हो सकतीहै। अगर आपको लगता है कि हर कोई बैंक के साथ एक ही समझौते पर हस्ताक्षर करता है, तो पढ़ने की क्या जरूरत है?
ऐसा नहीं है। आमतौर पर अनुबंध पत्र कानून की जटिल भाषा में बनाए जाते हैं। और अनुबंध पत्र को बनवाने वाले व्यक्ति या संगठन के पक्ष को ध्यान में रखकर बनवाए जाते हैं। इसीलिए दूसरे पक्ष को अनुबंधों को ध्यान से पढ़कर समझना चाहिए। आमतौर पर जल्दबाजी में अनुबंध पत्र पर हस्ताक्षर करवाने के लिए यह आपको पहले से उपलब्ध नहीं कराए जाते हैं। ताकि आप जल्दबाजी में हस्ताक्षर करें। फिर भी आप इन्हें आराम से बैठ कर पढ़ कर समझ कर हस्ताक्षर करने के लिए बैंक से मांग कर सकते हैं। यह आपका कानूनी हक है। और बैंक इससे मना नहीं कर सकता है।
अनुबंध पत्र होने के बाद भी यह आपको उपलब्ध कराने में बहुत समय लगाया जाता है। इस समय को ध्यान में रखें ताकि बाद में कोई कानूनी जटिलता आने के पश्चात किसी भी विधिक मंच पर इस पर प्रश्न उठाया जा सके और लोन देने वाले बैंक किया संस्था की मंशा पर प्रश्नचिन्ह उठाया जा सके।
कम समय होने पर भी इन बिंदुओं पर अवश्य ध्यान दें –
अ ) कुछ बैंकों द्वारा उनके गृह ऋण समझौतों में शामिल “रीसेट क्लॉज” की जांच करें जो उन्हें भविष्य में निश्चित दर ऋणों पर भी ब्याज दर बदलने की अनुमति देता है। बैंक 3 या 2 साल के अंतराल के लिए अपना रीसेट क्लॉज सेट कर सकते हैं। वे कहते हैं कि एक ऋणदाता के पास एक समझौता नहीं हो सकता है कि 15 से 20 वर्षों के पूरे कार्यकाल के लिए एक निश्चित दर निर्धारित की जाती है क्योंकि इससे परिसंपत्ति-देयता बेमेल हो जाएगी। अपने बैंक से बात करें।
ब ) कृपया “असाधारण परिस्थितियों” (यदि ऋण समझौते में कहा गया है) शब्द पर स्पष्टीकरण मांगें, जिसके तहत आपके बैंक द्वारा ऋण दरों में एकतरफा बदलाव किया जा सकता है।
स ) एक सामान्य व्यक्ति सोचता है कि डिफॉल्ट का आदर्श अर्थ एक या एक से अधिक ऋण किस्तों का भुगतान न करना है। कुछ ऋण दस्तावेजों में इसमें तलाक और मृत्यु (व्यक्तिगत मामले में) और नागरिक मुकदमेबाजी या आपराधिक अपराध में शामिल होना भी शामिल हो सकता है।
द ) क्या ऋण अनुबंध कहता है कि ऋण का संवितरण सीधे बिल्डर या डेवलपर को किया जा सकता है और तैयार संपत्ति के मामले में उसके विक्रेता को और/या ऐसे अन्य तरीके से किया जा सकता है जो पूरी तरह से बैंक द्वारा तय किया जा सकता है? कर्ज लेने वाले ही हैं जिनकी संपत्ति के मूल कागजात बैंक के पास रखे हुए हैं, तो बिल्डर को भुगतान क्यों किया जाए। संपत्ति के कब्जे में कुछ मामलों में देरी हुई है जब बिल्डर के नाम पर चेक जारी किया गया था और बिल्डर ने उधारकर्ता को देरी से जुर्माना देने से इनकार कर दिया था।
ई ) क्या समझौता आपके ऋण को तीसरे पक्ष को सौंपने में सक्षम बनाता है? बैंक के साथ ऋण समझौता करने से पहले आप बैंक की प्रतिष्ठा और विश्वसनीयता को ध्यान में रखते हैं। क्या आप तीसरे पक्ष के अधिग्रहण से सहज हैं या आपको उस स्थिति में अपना गृह ऋण एक बैंक से दूसरे बैंक में स्थानांतरित करने की अनुमति दी जानी चाहिए? अस्पष्ट खंड देखें और बैंकर के साथ चर्चा करें। कुछ समझौतों में कहा गया है कि रोजगार आदि में बदलाव के बारे में पहले से सूचित किया जाना चाहिए, बिना “बहुत पहले” शब्द की मात्रा निर्धारित किए बिना।
स्त्रोत : RBI